全国推行现房销售引关注！探索多年，市场条件渐趋成熟

东莞横沥律师获悉

近期，关于全国范围内推广现房销售政策的消息迅速传播开来，引起了整个行业的广泛关注。然而，中央政府关于这一政策的具体方案尚未对外公布。与此同时，在“因城施策”的指导下，各地的地方试点工作正逐渐兴起，呈现出蓬勃发展的态势。现房销售并非无中生有的新兴事物，我国房地产市场对现房销售模式的探索已经持续了数年之久，其历史可以追溯到2014年上海黄浦区一宗地块的首次明确要求，即“建成房屋必须以全装修现房的形式进行销售”。随后，在每一轮楼市过热的调控措施中，许多地区在土地出让环节都设定了现房销售的条件，将其作为出让土地的一项特殊规定。

近期，我国房地产市场进行了深度调整，先是三四线城市，后是二线城市，诸多项目销售进度未能跟上施工步伐。在此背景下，期房销售逐渐演变为现房销售，这一趋势正逐渐成为主流。随着现房销售市场条件的日益完善，它有望成为推动房地产行业迈向高质量发展的关键措施。

中央有力有序推进、地方试点进程提速

从被动土地调控手段到主动选择改革

2023年全国住房和城乡建设工作会议明确提出，现房销售已被纳入中央政策议程。会议指出，具备条件的地区可推行现房销售模式；而对于继续采用预售制的项目，必须确保资金监管责任得到有效落实，以防止资金流失，避免产生新的交付风险。这一声明进一步凸显了现房销售在预防交付风险方面所扮演的关键角色。

截至2024年末，全国住房城乡建设工作会议再次强调，将“有力有序推进现房销售”确定为2025年住房城乡建设部重点工作之一，此举标志着现房销售政策已全面启动并进入深入实施阶段。首先，致力于提升和改进住房供应体系，加速推进保障性住房的建设，旨在满足城镇中住房条件较差的工薪阶层对基本住房的迫切需求，并鼓励城市政府根据自身情况采取相应措施，扩大改善型住房，尤其是优质住房的供应。其次，积极倡导构建要素互动的新模式，通过制定和执行住房发展的长远规划和年度计划，实现以人为本、住房导向、土地和资金跟随住房的原则，以此推动房地产市场的供需平衡和稳定。第三，积极推动商品住宅销售体制的改革，确保现房销售的有序进行，并加强预售资金的监督管理。第四，迅速构建一套涵盖房屋整个生命周期的安全管理体系，确保房屋安全得到充分保障。第五，对房地产开发的各个环节进行完善监管，整顿房地产市场秩序，切实保障民众的合法权益。

实际上，根据不完全的统计数据显示，自2022年年底至今，全国范围内已有超过三十个省级行政区启动了现房销售的试点项目，或者发布了相应的辅助性政策。这些试点举措在各地呈现出多样化的特点。

海南作为全国首个实施省级现房销售政策的地区，自2020年开始，新批土地开发的住宅项目全面实施了现房销售机制。该省实行的现房销售模式相当彻底，涵盖了所有新批土地建设的住宅项目。政策执行成效斐然，现房销售有效提高了购房者的满意度，同时新房投诉数量大幅减少，降幅高达67%。行业龙头企业的市场份额超过了75%，行业集中度明显增强，这充分表明现房销售的推广加快了行业结构的优化进程。

目前各地试点现房销售普遍采用以下三种方式：

在土地出让阶段，实施现房销售的策略，这主要是一种在土地市场过热时期采取的被动调控手段。以北京为例，自2021年开始，在集中供地过程中不断拓宽现房销售的试点区域，到2023年，集中供地中有62%的地块加入了“竞现房销售面积”的规定；深圳在2023年8月重新启动现房销售试点，而到了2024年10月，宝安区的一宗地块则明确要求“必须全部现房销售”。深圳试点举措的核心在于将城市更新与旧区改造相结合，在此过程中力推现房销售，这不仅有助于城市整体品质的提升，同时也加速了现房销售模式的实际应用。合肥在土地出让阶段对某些地块明确提出了现房销售的具体要求，旨在通过现房销售这一手段，反向推动房地产企业增强产品竞争力。

2、在建未售项目现房销售，提高预售工程进度标准向现房过渡。

“白名单”项目中的现房销售已得到推广，例如，云南省正积极在“白名单”项目内选择并实施现房销售的试点工作。

同时横沥镇律师，为了激发现房销售的活力，多个地区也相继推出了相应的辅助扶持措施，这些政策主要涉及以下三个方面：

加大金融扶持力度，对现房销售项目实施白名单融资倾斜，确保融资需求得到满足，并提供贷款利率优惠以及延长贷款期限等优惠政策。此类措施已推广至云南、河南、湖南、四川、福建、宁夏以及江西等省的部分城市。

提供财税扶持。对于销售现房的开发公司，允许其在规定期限内分批或延后支付城市建设配套费等费用；同时，对现房销售企业，将剩余土地出让金的缴纳期限延长一年；此外，对现房销售的房地产企业实施税收优惠政策。这一政策在河南、湖南、福建以及江西等省份的部分城市得到实施。

购房业主可获得的相应扶持措施包括：诸如激励商业银行优先处理和审批现房销售项目的首套按揭贷款申请，部分城市还提供了高达100%的购房契税补贴优惠。

总体而言，各地依据各自的市场状况，实施了多样化的试点方案及相应举措，彰显了“因时制宜”的决策智慧，并为全国范围内现房销售的普及积累了宝贵的经验。

现房销售占比已达33%且供应规模新高

不是简单延长供应时序降库存而是顺应变化

在当前市场止跌回稳的关键时期，推动现房销售不仅不是一种临时措施，而且是从源头上改善房地产行业发展模式的重大行动。当然，现房销售的做法能够延长项目的开发建设时长，表面上看似乎通过推迟新增供应的时间安排，可以达到继续增加短期库存的目的，并优化市场预期。然而，这种做法就如同爬树找鱼，不切实际。实际上，现阶段实施现房销售的市场条件已经相当成熟，而且这也符合行业发展的实际情况。

不妨审视一组统计数字，购房者对现房的接受度持续增强，自2022年开始，现房在新房市场中的比例持续攀升，并且目前可销售的现房数量已超过期房，预计未来购房者购买新房时，很可能只能选择现房。

国家统计局的统计资料表明，自2019年起，现房销售的住宅面积在商品住宅销售总面积中的占比逐渐增长，从原先的约10%增至2025年3月的33%，增幅达到23个百分点；其中，从2023年开始，这一比例实现了翻倍，并在2024年稳定在26%左右。

将商品住宅的竣工面积（现房）与期房销售面积进行对比，可以发现自2023年起，这一比例值迅速增长，至2024年稳定在0.62，而到了2025年3月，这一比值上升至0.76。与2022年之前相比，这一比例始终维持在0.35至0.4之间。这一显著变化反映出竣工（现房）的规模增长迅速，其增速比期房销售高出约30个百分点，相较于行业调整期之前实现了数量上的翻倍。这一趋势预示着未来现房上市规模（包括已售和未售）将持续增长，甚至可能超过期房。

在审视未来新增商品住宅的供应情况时，我们发现现房的数量已经超越了期房的数量。加之“白名单”项目正加速完成并交付使用，同时新增土地的交易规模持续减少，这直接导致了新建项目的开工率保持在较低水平。在接下来的三五年内，现房的规模预计将持续攀升，创下新的高峰。正如图中所示，根据国家统计局的数据，截至3月底，我国商品住宅的待售面积（即已竣工但尚未销售的面积）大约为4.32亿平方米。这一数字相当于2024年全年商品住宅成交面积的一半。而且，这个规模与2014年行业去库存高峰期的数值相差无几。几乎可以预见，今年将会创下历史新高。现房规模的第二次新高始于2022年行业调整之后，二线和三四线城市在边建设边销售期房的同时，销售速度放缓，期房逐渐转变为竣工现房。在2023至2024年间，这一规模持续攀升。

另一方面，根据克而瑞对重点监测的50个城市的商品住宅狭义库存（即已取证但尚未销售的库存）的监测结果，截至3月底，总库存量约为3.04亿平方米。这50个城市的市场份额几乎占据了全国市场的近八成。据此推算，期房的可售库存量已经小于待售面积的总规模。而且，这一趋势与现有房屋库存的发展方向正好相反，自2022年的峰值以来，库存量持续减少；目前，其库存量已与上一轮行业棚户区改造货币化安置阶段库存最低点（2.99亿平方米）持平。

从土地供应的角度分析，近三年来，我国300个城市的土地成交总量不断减少，与2019至2021年相比，降幅高达70%。进入2025年，前四个月的数据同比又下降了13%，成交面积仅为1.6亿平方米。此外，土地的开工率和项目的开盘率都不足70%。展望未来，2026至2027年的新增供应期房规模预计将继续呈现下降趋势。

总体来看，现房销售的推广是紧跟行业发展的新阶段，顺应市场的新动向，其目的是从根本层面改善房地产市场的运作模式，努力打造一个更加健康、公开以及持久的房地产市场氛围。

现房销售有助于减少购房者的风险，有效防止了“交付即维权”的现象，同时避免了停工和烂尾的风险，显著提高了市场的透明度和交易的安全性。这迫使房地产企业提高产品质量，更加关注产品的质量与设计细节，从而提供了更多优质的“好房子”，激发了消费者的改善需求。调整供需关系，促进产业实现从“规模拓展”到“品质深化”的过渡，将开发重心从融资导向转向产品导向，通过监管预售资金的运用，遏制开发商的资金滥用，显著减少房地产市场系统性风险，从而有助于行业的持续稳定发展。

现房销售对行业各主体将带来深刻影响

全面落地更是一个系统工程需要完善各方面制度

推广现房销售模式对房地产市场产生了广泛影响，这既涉及对购房者和开发商的直接作用，也深刻改变了整个行业的结构布局。

购房者的益处无需赘述，然而，对房地产企业的影响尤为显著。自我国住房商品化改革二十多年间，现房销售的话题频繁被提起，使得企业对此深感忧虑。这主要是因为开发与融资模式发生了根本性的转变，而原先与住房严重短缺、迫切需要增加供应以改善预期的期房销售制度，已不再适应当前及未来的发展需求。

对企业的影响主要体现在几个方面：

开发商面临资金压力不断上升，这促使他们必须对融资策略进行改革。由于现房销售规定只有在项目完工后才能收回资金，这无疑对开发商的自有资金流动性提出了更为严格的挑战。

开发周期的延长以及资金周转速度的减慢，迫使房地产开发商在项目规划、设计、施工等各个阶段，更加重视产品品质和客户需求的研究，以确保能够推出更贴合市场需求的商品。

经营模式的转型加速了企业间的整合进程。现行的房屋销售方式迫使房地产企业摒弃“快速周转、高杠杆”的运营策略，过去依靠融资和预售款推动项目开发的模式将难以持续，资金实力较弱的中小型房地产企业面临更严峻的生存挑战，现房销售模式加快了行业的竞争淘汰，使得大型房地产企业的市场份额进一步增加。

根据逻辑推理，现房销售对开发商产生的影响可引申出多项应对策略，诸如极力压缩项目开发时间，导致低密度地块竞争愈发激烈；产品可能回归至毛坯状态；土地交易规模缩减及地款分期支付对地方财政收入造成冲击等。

因此，全国范围内实施现房销售制度必定会遇到诸多挑战，同时，在政策制定与执行阶段，必须进行全面而深入的思考。

首先，针对金融工具创新的需求，我们必须改革与之相匹配的融资模式。为此，我们需要研发诸如“现房开发贷”以及销售回款定金等新型金融工具。同时，银行、信托等金融机构需根据现房销售的特点，量身定制专门的融资产品。这样做可以缓解房地产企业长期资金的压力，进而保障项目的有序开发建设，并形成稳定的市场供应。此外，监管部门亦需提供相应的政策支持，并采取有效的风险防控措施，以确保金融创新的健康持续发展。

土地供应的节奏需进行相应调整，同时对土地出让的方式和付款条件进行优化。在现房销售的模式下，开发周期有所延长，因此土地供应的节奏必须作出相应的调整，以防止因短期内供应量过大而引发的区域房价波动。如何在现房销售全面推广的过程中，实现土地供应与市场需求的平衡，成为了必须重点思考的问题。优化土地交付及款项支付条款，例如通过延长土地出让金的缴纳时限，或者实施分阶段支付方案，旨在减轻开发商的资金负担。

为了防止供应中断或市场出现剧烈波动，这成为政策制定时必须着重思考的关键点。建议各地依据本地房地产市场的发展实际，实施具有差异性的现房销售推进策略：一线大城市可以实施“部分现房销售”的模式，以此来缓解短期内供求不平衡的压力。二线城市则可以结合城市更新和旧区改造，在这些领域优先推进现房销售，这不仅有助于提升城市整体品质，同时也能推动现房销售模式的实际应用。三四线城市：应优先在库存量较大的城市或区域展开工作，同时与去库存任务相结合，以此推动市场的稳健成长。

现房销售被视为房地产行业的一项关键改革举措东莞横沥律师，它不仅有助于减少购房者的风险，增强市场的透明度，而且还能促使行业向更高品质的发展方向转变。众多城市试点实施的效果充分证明了现房销售政策在实际操作中的可行性和其实效性。

然而，要想全面推行现房销售模式，必须在金融手段、土地资源分配、监管体系等方面实施相应的配套改革。我们必须秉持“因地制宜、循序渐进”的原则，充分考虑各地的具体状况，实施有针对性的推进策略，以保证市场的平稳过渡。

需重点关注开发商在现房销售模式下面临的资金压力，借助金融创新、土地政策调整等途径，为开发商提供必要的援助，以防止因资金短缺而引发市场供应的显著减少。此外，还需强化质量监管，保证现房的质量，切实维护购房者的合法权益。

政策的持续深化和市场逐步适应，使得现房销售模式有望成为我国商品住宅销售领域的新常态。这一转变，不仅是行业发展的必然趋势，更是实践和丰富房地产行业新模式的重要举措。（来源：克而瑞地产研究）

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