2024年楼市寒意下，房子还能买吗？五年后价值几何？

东莞横沥律师获悉

购房是否可行，五年后的价值如何，在2024年房地产市场低迷的背景下愈发突出。全国65座核心城市二手房价格已持续11个月下滑，自2023年起累计降幅达8.3%。部分二线城市的房源数量已超20万套，销售所需时间超过30个月。

一份来自西安家庭主妇的咨询材料，无意中展现了普通人面临的真实房产难题。她名下有一套即将还清贷款的旧式小户型，出租回报率极低，仅相当于租金的百七十分之一。顶层房产的市场交易几乎停滞。相同面积的房子挂出八十五万，但实际卖价预计只有七十万。如果想换购有学区的房产，还差一百六十万资金。

个体担忧的形成，源于都市化发展迈入新时期的必然现象。第七次全国人口普查资料表明，我国都市化比率已达到百分之六十三点八九，其增长速度减慢为每年零点九个百分点。根据链家研究机构的观察，二零二三年全国二手房交易量较前一年减少了百分之十四点七，不过主要城市的优质房产租金收益率稳定维持在百分之二点一至百分之二点八的范围之内。这表明市场正在出现分层，并非全面崩溃。

某知名房产研究公司的内部统计表明，2023年客户咨询数量比上一年增长了43%，其中大部分咨询集中在“是继续持有还是选择出售”的问题上。一位在行业里工作了十七年的专家透露，目前百分之九十的家庭都必须要重新审视自己的财产配置方案。“那种随便买都能赚钱的时期已经过去了，现在必须仔细计算每一笔投入可能带来的代价。”

选择学区房时遇到的难题很有典型性。三种选择——老旧小户型、中心带电梯的房产、新区新建住宅——正好符合三种常见的投资思路。北京海淀区某标志性学区房产近五年价格变动很小，只有4.2%。而同期非中心地带的相似房产价格下跌了超过15%。这些数据表明，教育资源的优势确实能抵抗下跌，不过前提是必须配合良好的物理空间条件。

那位母亲最后被建议选核心地段的电梯房，原因不是看中以后能涨价，而是为了方便出手。住建部2023年的数据显示，房子建了几年之后买卖的比例已经到了68.5%。能不能卖出去，关键看物业服务怎么样。这说明现在人们买房，不再光图地段好，而是要考虑很多东西。

贷款方案的设计更注重现代资产配置理念。经营贷采用先付利息后还本金的方式，每月还款额为3000元，这一数额与目前的房租相当。根据央行统计，2023年个人住房贷款总额达到38.8万亿元，相较上一年度减少了1.1%，与此同时，企业用于经营目的的贷款额则提升了9.4%。金融资源的流向变化，反映出住宅的居住功能和投资功能正在逐渐分化。

五年之后房价会怎样？国际货币基金组织估计中国房地产在GDP中的比例从2021年的24%会降到2028年的16%。不过这并不代表所有房产都会下跌。东京都市圈的情况显示，离轨道交通800米内的住宅长期增值能力强于外围区域31个百分点。资源稀缺性会重新决定价值分配。

当前全国房产空置量已增至7.2亿平方米，折合约2.3万个标准建筑项目，与此同时，22座城市推行“以旧换新”举措，广州更将试点地块的密度限制放宽至5.0。生产端调整正在提速，往后房屋供应将更倾向于高密度中心地带。

有反面事例，郑州某个新区楼盘五年间价格减半，深圳南山某次新房同期增值百分之二十二。这种巨大差别说明情况——单个房产的价钱不再看城市整体发展，而是由一些细小因素决定：建筑年代、住户与电梯比例、管理费用、停车位数量乃至业主团体积极性。

年轻群体过度负债的问题已经暴露出来。西南财经大学的研究表明，25岁到35岁之间的购房家庭里，有61%的负债比率超过了70%。如果他们的收入突然停止，无法继续偿还贷款的可能性会迅速增加。法院拍卖的房产数量从2019年的50万套增加到了2023年的127万套，在这之中，78%是由于个人资金周转不开了。

另有被忽略的一点在于修缮费用。住建部门测算，房龄超过二十年的房产，每年平均需要支付相当于房价十五分之一点五到二成的维修费用。以七十万的旧式小户型为例，每年至少要准备一万零五百元，最多一万六千一百元用于维护。这笔不明显的花费常常让表面上的盈利变得毫无意义。

现在究竟要不要购买？这个问题的答案需要时间来揭晓。根据美联储的模型，中国房地产价格的低谷一般会持续三到五年。本轮调整是从2021年第二季度开始的。由此推断，这个时间窗口大概会在2025到2026年结束。不过，这个预测只适用于那些有人口净流入和产业支撑的城市。

决定性因素或许并非房产价格。一位父亲为了孩子接受教育购置居所时，他获得的不仅是受教育的机会，还有对未来生活的保障。周其仁教授东莞横沥律师，来自北京大学，曾明确表示：“不动产的根本作用是证明所有权。”在动荡不安的当今社会，人们对安稳生活的追求反而更加迫切。

等到五年之后重新审视此刻横沥镇律师，我们或许会意识到关键的转折点并非市场价格的上下波动，而是思想境界的提升。善于计算资金周转、预留应对余地、将房产看作可以调换的物品的人，会比那些死守着等待最低点或因惊慌而出售的人，取得更显著的进步。居住环境应当以人的需求为出发点，绝不能让人的命运被房产所左右。

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