加拿大房地产市场是崩盘还是回调？专家诚恳解析

东莞横沥律师获悉

自今年起，有关加拿大房地产市场崩溃的传闻在社交平台上愈演愈烈。然而，事实果真如此吗？房价停滞甚至出现下滑，这究竟是崩盘的前兆，还是市场周期性的波动调整？

针对这些问题，财经网站的贷款领域的专家以及发言人Clay，都给予了非常真诚的阐释。

真正的市场崩盘并不常发生，当前的情况似乎更倾向于市场的一次自我调整——在经历了剧烈的增长之后，房价与交易量的下降并非预示着灾难，反而可能是市场恢复平衡的必然调整过程。

那么，房地产崩盘与市场调整的关键区别在哪里？

北美地产市场的崩盘案例

为了深入把握现今的市场态势，我们可以先从历史中汲取经验——北美地区房地产市场近期遭遇了两次严重的衰退，一次是2007年至2013年间波及整个美国的次贷危机，另一次则是20世纪90年代初引发大多伦多地区房价剧烈下滑的崩盘事件。

2008年全球金融危机爆发，美国房地产市场遭受了毁灭性的打击。自2006年7月至2009年1月，美国房价中位数急剧下跌了29%，整个市场市值蒸发超过4.5万亿美元。这场危机不仅夺走了无数家庭的财产，还引发了席卷全球的经济风暴。

相较之下，在1989至1995年间，大多伦多的房地产市场虽然波及范围有限，却同样承受了巨大打击。1993年8月，多伦多的平均房价降至18.9万元，相较于1989年4月创下的历史最高点，跌幅高达28%。

如何定义房地产崩盘？

尽管学界对于“房地产市场崩溃”尚无明确的界定，然而，过往的历史教训揭示了此类危机往往呈现出两大鲜明特点：一是房价的显著下跌，二是漫长的恢复期；此外，在观察其表面现象时，有三个核心要素不容忽视。

就业市场状况恶化，导致失业率不断攀升。在多伦多，1990年代初房地产市场崩溃之时，恰好遭遇了经济衰退，1992年失业率一度攀升至11.3%。与此相似，美国在2007至2009年金融危机期间，失业率在短短两年内从5%激增至10%，对房地产市场造成了直接而严重的打击。

外部因素同样不容忽视。在多伦多，1990年代的危机是高通胀、经济萎缩以及就业困境三者交织的产物，这种效应宛如多米诺骨牌般，经济问题常常会引发一连串的连锁反应；至于美国次贷危机，其根源在于次级抵押贷款的泛滥，导致数百万家庭被诱导接受了超出自身偿还能力的贷款。

第三点在于其不可预测性。房地产市场在面临崩盘时常常显得应对不力，这或许正是其影响持续时间较长的部分缘由。以2007年美国房地产崩盘为例，在相关书籍和奥斯卡获奖电影《大空头》中，仅有少数人提前预见到这场灾难的到来。

值得注意的是，房市崩盘的触发还需一个核心因素——市场情绪的逆转。随着购房者心态从追求“安居乐业”转变为“风险规避”，这种心态的剧变或许会导致房价持续走低，进而形成一种恶性循环。

简而言之，若民众对购房产生“信心缺失”，则可能导致市场进一步下滑。这情形就好比众人争相购买某物时价格攀升，一旦集体停止购买，价格便会持续走低。

什么是市场调整？

Royal房地产公司的执行总裁Phil Soper强调，市场调整与崩盘之间的根本差异主要体现在影响的严重性上。他提到，美国上次房地产市场的崩盘过程历时大约6年，而市场调整一般只需6至18个月。在崩盘期间，房价往往会经历两位数的百分比下跌，而调整阶段的跌幅通常控制在个位数水平。

房价调整与崩盘的成因多种多样。市场调整多由住房市场内部变动引起，例如，抵押贷款利率的急剧攀升横沥镇律师，或是新出台的如贷款压力测试等削弱购买力的政策，都可能导致市场发生调整。

形成鲜明对照的是，市场调整并不以大规模失业为必要条件。以2022年中期为例，加拿大房地产市场开始降温，而此时失业率却达到了历史新低。

加拿大会出现全国性的崩盘吗？

答案是否定的。

地产产业具有鲜明的地域特征，加拿大的各个省份在经济构成上存在显著差异，因此并非一个整体市场。以目前为例，温哥华、多伦多、卡尔加里和蒙特利尔的房地产市场状况就表现出显著的差异。

再者，加拿大经济的多元化特点以及强大的抗风险能力为其构筑了坚实的防线。即便是在经济遭遇困境的时刻，比如COVID-19疫情肆虐期间，政府迅速出台的刺激措施同样为市场注入了强劲动力。这种经济稳定性显著减少了大规模失业的可能性，保障了房主能够继续履行按揭还款义务，从而避免了因恐慌而引发的房产抛售——这往往是房地产市场崩溃的明显信号。

第三东莞横沥律师，加拿大的贷款审批体系形成了一道坚实的屏障。金融机构对贷款申请人的信用状况进行细致的审查，同时结合抵押贷款的承受能力测试以及首付不足20%时强制购买违约保险等规定，这不仅显著减少了贷款违约的可能性，还确保了金融系统的稳固。这些策略有效地避免了因大量房屋赎回导致的金融市场崩溃。

最终，从发展的角度审视，人口的持续增加对住宅需求形成了长期的支撑。在2016至2021年期间，加拿大人口增长了180万，这一增速在G7国家中位居首位。尽管预计2025-2026年的增长速度可能会减缓，但基本的居住需求和投资需求仍将维持稳定，这种持久的需要对于遏制房价长期走低起到了关键的保护作用。

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